Lastfaktor in einem gewerblichen Mietvertrag und wie man ihn berechnet

"Lastfaktor" ist ein Begriff, der sich auf die Methode zur Berechnung der monatlichen Gesamtmietkosten für einen gewerblichen Mieter bezieht. Es kombiniert nutzbare Quadratfuß mit einem Prozentsatz der Quadratmeter der öffentlichen Bereiche, von denen der Mieter voraussichtlich profitieren wird. Es wird manchmal als "Add-On" -Faktor oder "Common Area" -Faktor bezeichnet.

Was zählt als gemeinsame Bereiche

Zu den öffentlichen Bereichen gehören Toiletten, Lobbys, Aufzüge, Treppenhäuser und gemeinsame Flure. Dies sind Bereiche, auf die Kunden, Kunden und Mitarbeiter eines gewerblichen Mieters Zugriff haben können und die voraussichtlich genutzt werden.

Nutzbare Quadratfuß in der Lastfaktorberechnung

Die Berechnung des Lastfaktors beginnt mit der Ermittlung des Unterschieds zwischen nutzbaren und mietbaren Quadratfuß. Nutzbare Quadratfuß definiert den Bereich, den Sie und Ihr Unternehmen tatsächlich und ausschließlich besetzen können. Andere Mieter haben keinen Zugang zu diesem Raum. Es ist Ihr Geschäft, Ihr Büro, Ihr Standort.

Wenn Sie Ladenflächen mieten, die 25 'x 20' groß sind, haben Sie 500 Quadratmeter Nutzfläche. Dies ist Ihre Region, und Ihr Unternehmen kann davon vermutlich Gebrauch machen. Wenn Sie eine Ecke dieses Platzes frei lassen, haben Sie die Wahl, aber Sie könnte Verwenden Sie diesen Platz, wenn Sie möchten, so dass er zu Ihren nutzbaren Quadratfuß beiträgt.

Sie und andere Personen, die mit Ihrem Unternehmen zu tun haben, können auch die Gemeinschaftsbereiche wie die Toiletten, die Lobby, die Aufzüge, Flure und Treppenhäuser nutzen. Sie sind jedoch nicht Teil Ihrer nutzbaren Quadratmeter, da sie nicht ausschließlich Ihnen gehören.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn Ihre nutzbaren Quadratmeter in getrennte Räume oder auf separaten Etagen aufgeteilt sind. In diesem Fall würden alle Zugangswege, die sie miteinander verbinden, zu Ihren nutzbaren Quadratfuß beitragen. Sie sind keine Gemeinschaftsbereiche, da andere Mieter und / oder der Eigentümer sie nicht nutzen.

Rentable Square Feet in der Lastfaktorberechnung

Nachdem Sie nun Ihre nutzbaren Quadratmeter ermittelt haben, können Sie Ihre vermietbaren Quadratmeter ermitteln, indem Sie einen Prozentsatz der Gemeinschaftsbereiche hinzufügen, die Sie und / oder Ihre Kunden ebenfalls nutzen. Der Prozentsatz wird normalerweise vom Vermieter oder Grundstückseigentümer festgelegt und basiert in gewissem Maße auf der nutzbaren Quadratmeterzahl im Vergleich zur gesamten Quadratmeterfläche des Gebäudes.

Sie könnten hier etwas Verhandlungsspielraum haben. Es gibt keinen einheitlichen pauschalen Prozentsatz, obwohl er normalerweise nicht höher als 15 Prozent ist. Es kann davon abhängen, ob Sie in einem Gebiet mit vielen anderen gewerblichen Mietern, wie z. B. einem Einkaufszentrum, Flächen mieten. Wenn Ihre Kunden und Kunden auch über einen großen Parkplatz verfügen, kann dies den Prozentsatz erhöhen.

Berechnung des Lastfaktors

Beginnen Sie mit der Gesamtfläche der gesamten Gebäudefläche. Jetzt subtrahieren Sie das Quadrat der öffentlichen Bereiche. Sie haben nur noch brauchbare Quadratmeter, zumindest wenn Sie das gesamte Gebäude mieten, statt Platz in einem Einkaufszentrum oder Einkaufszentrum. Teilen Sie die Gesamtfläche durch die nutzbare Fläche, um den Auslastungsfaktor zu erhalten.

Wenn Ihre Berechnungen bei 20 Prozent liegen und der Vermieter 15 Prozent anbietet, haben Sie wahrscheinlich einen guten Deal. Wenn Sie eine Zahl von 10 Prozent erreichen und der Vermieter 15 Prozent verlangt, möchten Sie vielleicht die Hilfe eines Immobilienprofis verhandeln oder sich darum bemühen.

Sie möchten auch feststellen, ob der Auslastungsfaktor in Ihrem Mietvertrag einstellbar ist, sofern bei der Verlängerung eine Neuberechnung erfolgt. Um ein erfolgreiches Geschäft zu führen, dreht sich alles um Planung. Wenn das Geschäft nicht boomt und Sie im nächsten Jahr möglicherweise mit einem erheblichen Anstieg des Auslastungsfaktors konfrontiert werden, kann dies katastrophal sein. Kommerzielle Leasingverträge sind idealerweise langfristig. Sie möchten Ihr Unternehmen nicht umziehen.