Verstehen Sie "Gross-Up", bevor Sie ein kommerzielles Leasing schließen

Der Begriff "Bruttoaufstockung" bezieht sich normalerweise auf vollständig gewartete Leasingverhältnisse, die manchmal als "Full-Service-Leasingverhältnisse" bezeichnet werden. Der Mieter zahlt einen bestimmten Betrag für bestimmte Dienstleistungen zusätzlich zu einer Grundmiete für die tatsächliche Fläche, die er mit dieser Art von Leasing mietet.

Ein Vermieter z. B. kann für die Instandhaltung des Gemeinschaftsbereichs, auch als CAM-Kosten bezeichnet, zahlen, teilt diese Gebühr durch die Anzahl der Bruttoquadratmeter in einem Gebäude auf und berechnet jedem Mieter einen Betrag, der auf dem Quadratmeteranteil basiert, den er belegt. Eine Bruttokonfliktklausel in einem Leasingverhältnis sieht vor, dass bei einem Gebäude, das zu weniger als 90 bis 100 Prozent belegt ist, die Kosten weiterhin für den anteiligen Anteil der Mieter an den Betriebskosten bis zu diesen Prozentsätzen von 90 bis 100 Prozent berechnet werden.

Der Bruttozuschlag wird als Zusatzmiete gezahlt und deckt in der Regel die variablen Ausgaben ab, die in einem bestimmten Monat je nach Belegung und anderen Faktoren steigen oder fallen können.

Die Vorteile von Gross-Up für Vermieter

Dies ist ein Fall, in dem Sie möglicherweise nicht das bekommen, wofür Sie bezahlen, wenn Sie der Mieter sind. Nehmen wir als Beispiel an, dass Leo Landlord gerade ein Geschäftshaus gekauft hat. Tom Tenant ist der erste, der Platz von ihm vermietet. Tom vermietet 10.000 Quadratmeter Ladenfläche. Das Gebäude hat eine Fläche von 100.000 Quadratmetern. Tom mietet 10 Prozent des Gebäudes.

In einem grundlegenden anteiligen Szenario, bei dem die variablen Kosten zwischen den Mietern aufgeteilt werden, würde Tom 10 Prozent dieser Kosten zahlen, da ihm 10 Prozent des Gebäudes zugewiesen werden. Aber jetzt sagen wir mal, dass es Leo schwer fällt, andere Mieter zu finden, und diese Situation dauert einige Monate an. Abgesehen von einer Bruttoklausel in Toms Pachtvertrag hält Leo die Kosten für 90 Prozent der Ausgaben aufrecht, die normalerweise von seinen Mietern getragen würden, nur weil es keine anderen Mieter gibt, denen er sie zuordnen kann.

Eine Bruttokonfliktklausel könnte es ihm ermöglichen, Toms Prozent auf 50 Prozent zu erhöhen, aber höchstwahrscheinlich auf 95 oder 100 Prozent, weil er der einzige Mieter im Gebäude ist.

Wie ist diese Messe?

Tom Tenant hält dieses Arrangement möglicherweise nicht für fair, aber tatsächlich ist Tom der einzige Mieter, der von den in diesen variablen Ausgaben enthaltenen Dienstleistungen profitiert. Leo Landlord profitiert nicht direkt davon, daher kann man sagen, dass es unfair ist, wenn er 90 Prozent der Dienste bezahlen muss, die nur Tom in Anspruch nimmt. Eine dieser Ausgaben beinhaltet möglicherweise das Aufrechterhalten von Überwachungskameras auf dem Parkplatz. Da es keine anderen Mieter gibt, sind die einzigen Personen, die auf diesen Parkplatz kommen und gehen, Toms Kunden. Daher scheint es vernünftig, dass Tom alleine für den Service aufkommt.

Lesen Sie den Kleingedruckten

Wenn Sie einen gewerblichen Mietvertrag abschließen möchten, lesen Sie das Kleingedruckte sorgfältig und schützen Sie sich, indem Sie ein paar zusätzliche Hausaufgaben machen. Wenn tatsächlich eine Bruttoklausel enthalten ist, stellen Sie sicher, dass die zulässige Erhöhung innerhalb angemessener Prozentsätze liegt. Wenn Tom für all diese Überwachungsausrüstung bezahlt, bereut er wahrscheinlich, dass er nicht versucht hat, den Prozentsatz nach unten zu verhandeln. Der zulässige Prozentsatz sollte im Mietvertrag klar angegeben werden.

Hätte Tom außerdem in die Vergangenheit von Leo mit der Vermietung von Geschäftsgebäuden hineingeschaut, hätte er vielleicht erfahren müssen, dass es Leo aus historischen Gründen schwer fiel, Mieter für den einen oder anderen Grund zu finden und zu halten. Oder vielleicht ist Leo nur unerfahren - dies ist der erste Versuch einer solchen Investition, daher kann es eine Weile dauern, bis er es richtig macht. In jedem Fall möchte Tom möglicherweise keinen Mietvertrag mit Leo abschließen, der aus diesem Grund eine Bruttoklausel enthält. Es ist wahrscheinlicher, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt einer der wenigen Mieter in den Geschäftsräumen ist.

Wenn sieben Mieter 70.000 Quadratmeter von Leo mieten würden, wäre der Bruttobetrag geringer, im Wesentlichen der Unterschied zwischen 70 und 95 oder 100 Prozent, und dieser Unterschied würde auf alle sieben Mieter aufgeteilt.