Wie verhandelt man CAM-Gebühren in gewerblichen Leasingverträgen?

Je größer der von Ihnen gemietete Geschäftsraum ist, desto eher können Sie CAM-Gebühren (Common Area Maintenance) und die damit verbundenen Verwaltungsgebühren aushandeln. Unabhängig davon, wie klein der Raum ist, akzeptieren Sie niemals die Bedingungen eines Mietvertrages, ohne einen besseren Deal zu fordern.

In einem Warnhinweis über die Schwierigkeit, in die gewerbliche Immobilienbranche einzudringen, CFO Magazine Die Reporterin Laura DeMars weist eindeutig darauf hin, dass es sogar für Immobilienfachleute schwierig sein kann, die Komplexität der CAM-Gebühren zu verstehen. "Die Komplexität der Branche macht es schwer, in … einzutauchen", erklärt DeMars weiter:

„In Einkaufszentren z. B. zahlen Mieter normalerweise für die Instandhaltung des Gebäudes über eine CAM-Gebühr (Common Area Maintenance). Während ein CFO eines Property-Management-Unternehmens die Mieter nicht direkt verwaltet, muss er dennoch wissen, wie diese Gebühren erhoben werden… wichtiger, da große Einzelhändler häufig CAM-Gebühren anfechten oder nur einen bestimmten Prozentsatz zahlen… der CFO muss es wissen Rechnung für den Unterschied oder CAM-Slippage. “

Bevor Sie versuchen, CAM- oder Verwaltungsgebühren auszuhandeln, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, was diese sind. Wenn CAM-Gebühren ein kompliziertes Thema für CFOs sind, sollten Sie besser vorbereitet sein.

Branchenübliche CAM-Gebühren

Da sich der Zustand bestimmter Gemeinschaftsbereiche direkt auf die Mieter auswirkt, sind die Gebühren für die Wartung und Reparatur von Fluren, Aufzügen, Treppenhäusern, Lobbys und Toiletten für Gemeinschaftsräume in den CAM-Gebühren üblich. Für die Mieter in den CAM-Gebühren sind normalerweise auch die Kosten für die Instandhaltung von Parkplätzen (einschließlich Beleuchtung und Landschaftsgestaltung) sowie Bürgersteige vorgesehen.

Tipps zum Aushandeln von Standard-CAM-Gebühren

Wenn die Art der Gebühren, die Sie bezahlen möchten, nicht verhandelbar ist, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag Ihnen ausdrücklich die Überprüfung der Rechnungen des Vermieters ermöglicht. Geschäft ist Geschäft, und dies sollte nicht als Misstrauen gegenüber einem Vermieter oder als etwas Persönliches betrachtet werden, aber das Bezahlen unbekannter Gebühren in gutem Glauben ist kein gutes Geschäft. Die Forderung nach einer Erklärung, die der Vermieter nachweisen muss (Verantwortlichkeit) für alle Gebühren, ist die einzige Möglichkeit, um sicherzustellen, dass Sie fair belastet werden.

Sie sollten auch verhandeln, um wie viel CAM-Gebühren sich jedes Jahr erhöhen können - und zwar mit einem Höchstbetrag oder Prozentsatz. Diese Obergrenze sollte getrennt von anderen Mietsteigerungen aufgeführt werden.

Verwaltungsgebühren für Betrieb und Verwaltung (O & M)

Wenn Sie für Ihr Leasingverhältnis CAM-Gebühren für Betriebs- oder Verwaltungskosten zahlen müssen, lehnen Sie diese Kosten sofort ab. Wenn der Vermieter darauf besteht, bitten Sie um eine Auflistung (Nachweis) dieser Kosten und wie Ihr Anteil berechnet wurde. Diese Gebühren werden möglicherweise nicht als CAM-Gebühren bezeichnet, sondern als "Verwaltungsgebühren". Verwaltungsgebühren sind immer noch CAM-Gebühren - der Vermieter versucht, Sie dazu zu bringen, zu seinen eigenen Kosten beizutragen. Die Verwaltungsgebühren basieren normalerweise auf einem Prozent der gesamten CAM-Kosten.

Tipps zum Aushandeln der Verwaltungsgebühren von O & M

Die meisten Mieter lehnen Betriebs- und Verwaltungsgebühren ab, da der Vermieter bereits ohne CAM-Gebühren Einnahmen aus der Miete erzielt. Wenn Ihre CAM-Gebühr Gehälter für leitende Angestellte oder Verwaltungspersonal (vor Ort oder außerhalb) einschließt, Haftpflichtversicherungskosten (Sie müssen für Ihre eigene Haftpflichtversicherung bezahlen - der Vermieter wird dies vor dem Einzug verlangen), Werbung und Sonstiges Werbeaktivitäten, professionelle Dienstleistungen wie Rechtsberatung oder Buchhaltung, versuchen Sie, diese aus Ihrem Mietvertrag heraus auszuhandeln.

Laut Rosie Rees "Die Schlacht um CAM-Gebühren" Retail Traffic Magazine; "Versierte Mieter reduzieren den Prozentsatz (der von 25% auf 5% reicht) und schließen nicht-wartungsähnliche Kosten aus der Berechnung (z. B. Steuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen) aus."

Rees ist außerdem der Ansicht, dass die mit den Gebäuden verbundenen Wartungs- und Reparaturkosten (d. H. Dächer, Gebäudefundamente und Außenwände) nicht vom Mieter getragen werden sollten, da dies keine gewöhnlichen Bereiche des Mieters oder seiner Kunden sind. Rees weist genau hin; „Der Vermieter erhält aus diesen Gebäuden bereits Einnahmen in Form von Mieten. Alle Kosten für die Aufrechterhaltung und den Ersatz dieser Kosten sollten vom Vermieter aus den Mieteinnahmen bezahlt werden. “

Quellen:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine online. "Die Schlacht um die CAM-Gebühren." 1. September 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal". August 2007.