Berechnen Sie kommerzielle Leasingverhältnisse mit Quadratfuß-Formeln

Gewerbliche Leasingverhältnisse werden nicht wie Wohnungsmieten berechnet. Wohnungsmieten können die Gesamtfläche eines Hauses umfassen, die Miete basiert jedoch nicht auf Quadratfuß. Die monatlichen Mieten für Wohnimmobilien werden maßgeblich durch die Betrachtung vergleichbarer Mieten in der Region bestimmt. In gewerblichen Immobilien wird die monatliche Miete auf verschiedene Weise mit verschiedenen Arten von Quadratfußmessungen berechnet.

Die zur Bestimmung der gewerblichen Flächenmieten verwendeten Messwerte basieren auf Richtlinien der Building Owners and Managers Association (BOMA) International und gelten in den Vereinigten Staaten als Industriestandard.

Viele gewerbliche Pachtverträge verwenden BOMA-Standards und berechnen eine monatliche Miete, die auf "mietbaren Quadratfuß" und nicht auf "nutzbaren Quadratfuß" basiert. Dies ist wichtig zu verstehen, denn wenn Sie einen Preis von 1,25 US-Dollar pro Quadratmeter angegeben haben, ist dies möglicherweise das, was Sie tatsächlich für jeden Monat bezahlen.

Vermietbare quadratische Füße

Nutzbare Quadratfuß ist die Anzahl der Quadratmeter, die ein Mieter belegt. Es gibt aber auch andere Gebäudeteile, die alle Mieter nutzen oder nutzen. Diese Teile sind als Gemeinschaftsbereiche bekannt und umfassen Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Lobbys.

Die Quadratmeter für Gemeinschaftsräume werden anteilsmäßig auf alle Mieter aufgeteilt. Jeder Mieter zahlt einen Teil der Kosten des Vermieters für diese Gemeinschaftsräume. Wenn diese Gebühren zu den nutzbaren Quadratfuß hinzugefügt werden, wird das Ergebnis als "vermietbare Quadratfuß" bezeichnet.

Um die Verwirrung noch schwieriger zu gestalten, wird diese Praxis, die Flächenbelastung für Quadratmeter zu erhöhen, als "Lastfaktor" bezeichnet. Die Belastungsfaktorkosten steigen in der Regel jedes Jahr getrennt von Mietsteigerungen für nutzbare Quadratfuß. Es bedeutet, dass Sie möglicherweise zwei Mietsteigerungen pro Jahr aushandeln müssen: eine für den Ladefaktor und eine für die nutzbare Quadratfußmiete.

Ein Beispiel für die Berechnung von mietbaren Quadratfuß

Nehmen wir an, die Bürofläche, die Sie mieten, beträgt 500 Quadratfuß (nutzbare Quadratfuß) und kostet 1,25 USD pro Quadratfuß. Ihre nutzbare Quadratfußmiete beträgt 625 $ pro Monat (500 SF x 1,25 $). Ihr Teil des Gemeinschaftsbereichs fügt jedoch weitere 100 Quadratmeter hinzu. Ihre Miete wird auf 600 Quadratmetern berechnet, nicht die 500, die Sie belegen werden.

Einige Vermieter bringen den Preis für beide nutzbaren Quadratfuß und Ihren Anteil des Gemeinschaftsbereiches in eine Nummer (dies ist für den Mieter normalerweise unfair), aber die meisten berechnen einen unterschiedlichen Preis pro Quadratfuß für den Quadratmeter für nutzbare Quadratfuß und für die Miete für den gemeinsamen Bereich.

Bitten Sie um eine Aufschlüsselung der nutzbaren im Vergleich zu den bezahlbaren Quadratfußkosten

Bevor Sie überhaupt ein Feld sehen, sollten Sie unbedingt telefonisch nach dem für die nutzbaren Quadratfuß berechneten Preis fragen und für mietbare Quadratfuß, weil dies einen großen Unterschied in Ihrer monatlichen Gesamtmiete macht. Und denken Sie daran, wenn Ihnen jemand sagt, dass ein Platz "1.500 vermietbare Quadratfuß" ist, wird die tatsächliche (nutzbare) Größe des Platzes geringer sein.

Um Ihnen eine Immobilie zu zeigen, teilen Ihnen einige Vermieter einfach den nutzbaren Quadratfuß-Preis mit, geben jedoch die vermietbare Fläche an. Diese täuschende Praxis lässt einen Raum größer und billiger erscheinen, als er ist. Wenn Sie dann auftauchen, werden Sie feststellen, dass der Platz, der sich auf dem Telefon gut anhört, außerhalb Ihrer Preisspanne liegt und kleiner ist, als Sie dachten.

Während die meisten Immobilienmakler ehrlich die tatsächlichen Gesamtmietkosten am Telefon offenlegen, neigen sie dazu, die Größe des Raums als vermietbare Füße anzugeben - nicht als nutzbare Füße. Aber jetzt sind Sie klug genug, um genau zu wissen, was der Makler fragen soll.

In der folgenden Tabelle werden die drei Arten von Quadratfußberechnungen verglichen, die in gewerblichen Leasingverträgen verwendet werden. Einige Mietverträge werden einfach nach nutzbaren Quadratfuß berechnet, während andere einen Prozentsatz der Gemeinschaftsfläche zu den nutzbaren Quadrataufnahmen hinzufügen, um sogenannte vermietbare Quadratfuß zu berechnen.

Quadratfußberechnungen

Definitionen von Quadratfuß (SF)
Begriff	Definition
Nutzbare quadratische Füße	SF der tatsächlich vom Mieter belegten Flächen.
Vermietbare quadratische Füße	Verwendbare SF + a% von SF der gemeinsamen Bereiche.
Brutto quadratische Füße	Total SF des gesamten Gebäudes.

Zusammenfassung

Nutzbare Quadratfuß ist die tatsächliche Größe des Platzes, den Sie belegen werden. Die zu vermietenden Quadratmeter sind immer größer, da sie nutzbare Quadratfuß sowie eine zusätzliche Anzahl Quadratmeter der gemeinsamen Flächenanteile enthalten, die Sie nicht physisch belegen werden.

Vermietbare Fläche mit Ladefaktor ist der Preis, den Sie wissen möchten, denn dafür zahlen Sie. Der Preis pro Quadratfuß für nutzbare Quadratfuß ist nur ein Teil des monatlichen Betrags.