Wartungsgebühren für den gemeinsamen Bereich (CAM) in Leasing

Wenn Sie gewerbliche Flächen vermieten, zahlen Sie mehr als nur die tatsächliche Quadratmeterzahl, die Sie belegen werden. In vielen gewerblichen Leasingverträgen, insbesondere im Einzelhandel und in der Industrie, werden häufig zusätzliche Gebühren als "Common Area Maintenance" (CAM) - Gebühren bezeichnet. In nichtindustriellen Räumen hören Sie möglicherweise diesen Aufwand als "Lastfaktor", der CAM-Gebühren enthält. Die CAM-Ausgaben werden anteilig den Mietern zugeordnet: Je mehr Quadratmeter Miete ein Mieter hat, desto höher ist der Anteil der CAM-Kosten, die er zahlen muss.

Es gibt zwei grundlegende Berechnungen für die CAM-Gebühren: Variable CAM-Gebühren, bei denen der Mieter einen Beitrag zur Erhöhung auf der Grundlage einer Reihe von Faktoren leisten muss, und flache CAM-Gebühren, bei denen die Gebühren ein fester Betrag sind.

Die CAM-Gebühren können monatlich, vierteljährlich, jährlich gezahlt oder von Zeit zu Zeit in Rechnung gestellt werden, wenn größere Reparaturen am Gebäude oder am gesamten Gewerbe- / Industriepark erforderlich sind.

CAM-Gebühren können zu einer anderen Rate als der monatlichen Leasingrate eskalieren, da sie tendenziell variabler sind. Daher ist es wichtig, dass Ihr Mietvertrag die Differenz zwischen "variablen" und "festen" CAM-Gebühren ausdrückt und eine Art Obergrenze enthält, oder deutlich machen, wie hoch die CAM-Gebühren jedes Jahr sind. Diese Steigerungsrate sollte eine separate Überlegung sein, um wie viel Sie Ihre Grundmiete jedes Jahr erhöht.

CAM-Gebührendefinitionen: Schmal und irreführend

Viele Online-Definitionen von CAM-Gebühren definieren sie als Gebühren für einen Mieter, der einen Teil der direkten Kosten für die Aufrechterhaltung sehr spezifischer Gemeinschaftsbereiche trägt. Diese übermäßig vereinfachten Definitionen sind nicht ganz genau, und ein Vermieter kann viele indirekte Kosten als CAM-Gebühren enthalten, die nicht so offensichtlich sind. Diese Praxis wurde in der Industrie heiß diskutiert, ob dies ethisch oder sogar legal ist oder nicht. Kurz gesagt, Sie sollten niemals einen Pachtvertrag unterschreiben, ohne zu verstehen, welche CAM-Gebühren dafür gelten Ihre einzigartiger gewerblicher Mietvertrag.

Der Zweck der CAM-Gebühren

Sowohl die Gebühren für CAM als auch für den Ladefaktor dienen demselben Grundzweck: Mieter werden aufgefordert, die direkten Kosten des Vermieters für „Gemeinschaftsbereiche“ zu decken. Zu den öffentlichen Bereichen zählen sowohl interne Bereiche (Flure, Aufzüge, Lobbys, öffentliche Badezimmer usw.) als auch externe Kosten (Parkplätze, Landschaftsflächen usw.).

Listen Sie genau auf, was Ihre CAM-Gebühren im Mietvertrag abdecken, wie oft sie bezahlt werden müssen und wie viel sie jedes Jahr erhöht werden können. Wenn Sie die Kosten für größere Renovierungen wie das Reparieren von Parkplätzen oder jegliche Art von baulichen Reparaturen benötigen, wenden Sie sich bitte schriftlich an. Der Vermieter sollte angeben, wann diese Reparaturen zuletzt durchgeführt wurden und wann geplant oder geplant ist, in der Zukunft ausgeführt zu werden.

Nicht alle Vermieter benötigen Mieter, die mit ihren Kosten wie Überdachung, Instandhaltung von Parkplätzen und baulichen Reparaturen helfen. Es gibt wirklich keinen Standard, der für Leasingverhältnisse gilt. Verlassen Sie sich also nicht einfach auf die "CAM-Gebühren" in Ihrem Leasingvertrag. Stellen Sie sicher, dass die CAM-Gebühren erläutert werden.

Ein Vermieter kann eine Vielzahl von Ausgaben enthalten, die einfach als „CAM-Gebühren“ oder „Verwaltungsgebühren“ aufgeführt sind, unter der Voraussetzung, dass dies Kosten sind, die der Vermieter für alle Mieter bezahlt. Wenn die CAM-Gebühren nicht eindeutig in einem Leasingvertrag aufgeführt oder erläutert werden, fragen Sie unbedingt, ob Sie für Folgendes bezahlen:

• Sicherheitssysteme oder Gehälter oder andere Kosten, die mit Sicherheitspersonal vor Ort verbunden sind
• Genehmigungen, Steuern, Versicherungen oder etwaige Rechtskosten
• Werbung, Schilder oder andere allgemeine Gemeinkosten, die dem Vermieter für den Betrieb oder die Förderung des Gebäudes entstehen (d. H. Gehälter oder Vergünstigungen für Mitarbeiter vor Ort oder sogar für Mitarbeiter außerhalb des Unternehmens).
• Reparaturen und Renovierungen der Instandhaltung des Grundstücks, einschließlich Ergänzungen oder Umgestaltungen für die Landschaftsgestaltung, Außenanstriche, Außen- oder Parkplatzbeleuchtungen, Pflasterung oder Erneuerung, Überdachung oder Reparaturen und Modernisierungen von zentralen Sanitär-, Elektro-, Kanal- und HLK-Systemen

• Nebenkosten, Miete oder sonstige Kosten für die Instandhaltung separater Leasingbüros vor Ort oder außerhalb

Verstehen Genau Welche CAM-Gebühren werden in Ihrem gewerblichen Mietvertrag aufgeführt?

Hier ist eine warnende Geschichte, die Sie beachten sollten. 1989 mietete ein professioneller Gewerbeflächen ein Gewerbegebiet für Konsignations- und Hobbyläden. Der Park schien in einem guten Zustand zu sein, und der Vermieter war mit der Familie des Mieters befreundet und senkte die Miete um ein Drittel. Da dies der erste gewerbliche Pachtvertrag war, den der Mieter unterschrieben hatte, schätzten sie die CAM-Gebühren nicht vollständig. Mit anderen Worten, sie unterzeichneten ein verbindliches rechtliches Dokument, ohne zu wissen, was sie unterschrieben hatten.

Sie wussten nicht, was ein Triple Net Lease ist, nur dass sie es vermeiden sollten, einen Vertrag zu unterschreiben. Ein Triple-Net-Leasing ist das ungünstigste aller Leasingverhältnisse für Mieter. Sie müssen für Wartung, Steuern und Versicherung bezahlen. Als der Mieter den Vermieter fragte, welche Art von Pacht er unterschreiben würde, erwähnte der Vermieter niemals den Begriff "Triple Net". Stattdessen teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass die Miete CAM und Verwaltungsgebühren umfasste. Was sie damals nicht wussten, war, dass die Verwaltungsgebühren Steuern, Versicherungen und viele andere sehr teure Kosten enthielten.

Bereits einen Monat nach der Anmietung begann der Parkbesitzer mit umfangreichen Parksanierungen, einschließlich der Neugestaltung der vorderen Einheiten, um eher wie Einzelhandelsflächen zu wirken. Die Zeichen wurden geändert, das Gebäude wurde neu gestrichen und an der Vorderseite des Industrieparks wurden einige bauliche Änderungen vorgenommen.

Die Rechnung wurde unter allen Mietern aufgeteilt, und obwohl der Mieter eine sehr kleine Einheit hatte, steckten sie mit einer Rechnung in Höhe von 5.000 Dollar fest - ihr Anteil an den Park-Upgrades, obwohl ihre Einheit auf der Seite stand und keinesfalls direkt davon profitierte die Verbesserungen. Andere Mieter waren mit fast 20.000 US-Dollar an Renovierungsgebühren betroffen. Hätte der Mieter den Mietvertrag genauer gelesen, hätte er genug gewusst, um zumindest zu fragen, ob in naher Zukunft Upgrades geplant waren, und um zu sehen, dass das, was er für einen einfachen Mietvertrag hielt, tatsächlich ein vermummter Triple Net-Mietvertrag war.